3,48 milliards d’euros D'euros Levés Par Les Startups Françaises - Semaine 37 - 2026
#401 - Interview Des Pépites - adProprio
Interview de Harold Debuck, fondateur de adProprio
1. Présentez votre pépite en quelques mots. Quelle est votre proposition de valeur ?
adProprio est un logiciel de gestion locative en ligne pour les propriétaires qui gèrent leurs biens sans agence. Il couvre le cycle d'une location de bout en bout : le bail, les loyers du mois, les quittances et avis d'échéance, la révision annuelle du loyer, les états des lieux, la régularisation des charges, les travaux, ou encore la préparation de la déclaration de revenus fonciers. La location saisonnière est gérée dans le même outil, avec la synchronisation des calendriers et la planification des ménages.
Ma proposition de valeur : le bailleur garde la décision, le logiciel fait l'exécution. Les loyers du mois se créent seuls, la quittance part au locataire dès que le loyer est payé, la révision est calculée avec l'indice INSEE du bon trimestre, et un bail déposé en PDF crée la fiche du bien et du locataire sans ressaisie. Avec la conformité légale comme boussole bien sûr.
C'est gratuit pour un bien, sans limite de durée et sans carte bancaire, et il n'y a aucune commission sur les loyers.
2. Comment avez-vous eu l'idée de ce projet et quel a été le problème rencontré ?
Ca fait une dizaine d'années que je suis bailleur, et pendant tout ce temps, je n'ai jamais appliqué la révision du loyer. Pas une seule fois. Envoyer une simple quittance était une corvée, et faire un nouveau bail était une galère : un modèle différent à chaque fois, et toujours cette angoisse d'oublier une mention légale ou de faire une erreur.
Or le droit du bail est public et écrit noir sur blanc : c'est exactement ce qu'un logiciel applique mieux qu'un humain fatigué un dimanche soir. En février 2026, pendant ma formation au Wagon, j'ai commencé par me construire mon propre outil de pilotage. Puis j'ai compris qu'il pouvait aider bien plus de monde, et je l'ai ouvert petit à petit autour de moi. adProprio, c'est l'outil que j'aurais voulu avoir pendant ces dix ans.
3. Aujourd'hui, qui utilise votre solution ?
Des propriétaires particuliers ou des SCI qui gèrent seuls entre un et dix biens : des appartements meublés ou vides dans la grande majorité des cas, parfois une maison, un local commercial, un garage ou une location saisonnière.
Près d'une centaine de comptes ont été ouverts depuis le lancement à la mi-avril 2026, dont une vingtaine sur le dernier mois. Les bailleurs actifs suivent ensemble déjà plus de 1 000 000 € de loyers annuels dans adProprio !
4. Quel est le business model ? Est-il amené à évoluer ?
Un abonnement fixe par palier de biens, sans aucune commission sur les loyers. Solo est gratuit pour un bien, sans limite de durée. Essentiel coûte moins de 10 € par mois jusqu'à cinq biens, Premium moins de 20 € par mois en biens illimités, avec 20 % de remise à l'année. Les forfaits payants ajoutent notamment la comptabilité, avec l'import des factures par IA.
Il évoluera sans doute vers le B2B, avec une offre pour les petites agences de gestion locative, encore trop souvent bien mal équipées.
5. Quelles sont les technologies que vous utilisez ?
Une application web en React et TypeScript, avec Tailwind pour l'interface. Derrière, une base Postgres où les données de chaque bailleur sont cloisonnées au niveau de la base elle-même. J’avais a coeur de proposer un logiciel reposant sur un stack moderne et fluide, dont les performances seraient irréprochables. Les données sont hébergées en France.
Au fond, j'ai développé un agent immobilier. Pas celui qui se paie sur vos loyers : un super agent IA, qui connaît le droit par cœur et fait les calculs à votre place. J'ai ingéré toute la base légale française de la location avec la reprise mot pour mot de Légifrance avec près de 300 articles de la loi de 1989, du Code civil, du Code de commerce, du Code général des impôts, du Code du tourisme et des décrets qui les complètent. Des agents juridiques, comptables et fiscaux travaillent sur l'ensemble de ce corpus, qui tourne et se met à jour automatiquement. S'y ajoutent plus de vingt ans d'indice IRL de l'INSEE, les arrêtés d'encadrement des loyers de neuf agglomérations et l'historique complet des transactions immobilières (DVF).
Côté produit, l'assistant repose sur les modèles d'Anthropic. Il cite le texte sur lequel il se fonde, calcule une révision de loyer, retrouve l'historique des paiements d'un locataire, et peut enregistrer un loyer payé ou ouvrir une intervention. Il lit aussi les baux et les factures en PDF, ce qui est très utile à l'onboarding : vos données s'importent automatiquement, sans passer des heures à tout remplir à la main, et il peut même repérer des erreurs dans vos documents contractuels d'origine.
6. Quels sont vos besoins aujourd'hui ?
Trois choses. D'abord, de la visibilité auprès des bailleurs qui gèrent seuls : ils sont nombreux mais dispersés, et chaque média qui leur parle compte.
Ensuite, des retours d'utilisateurs. Je livre vite, et les remarques des bailleurs passent directement dans le produit : chaque question trouve un interlocuteur humain.
Enfin, des relais. Être seul est un choix, mais un fondateur ne peut pas être partout sur le terrain. Je cherche des relais commerciaux et des partenariats stratégiques avec ceux qui accompagnent déjà les propriétaires au quotidien : notaires, experts-comptables, assureurs, associations de propriétaires...
7. Qui sont vos principaux concurrents ? Quelle est votre valeur ajoutée ?
Deux familles. D'abord les agences : elles gèrent à la place du bailleur, c'est un vrai service, mais il coûte en général 6 à 10 % TTC des loyers encaissés, tous les mois. Ensuite les logiciels pour bailleurs : Rentila, BailFacile, Qalimo, GererSeul, SmartLoc. Ils ont l'avantage et l'inconvénient d'être des acteurs historiques, installés depuis longtemps. Et c'est justement parce que leurs solutions ne répondaient pas à mes besoins que je me suis lancé.
Ma valeur ajoutée tient en trois points. Un vrai plan gratuit, sans limite de durée, pour un bien. Une IA qui fait le travail, pas seulement un chatbot : un bail en PDF crée la fiche du bien et du locataire. À ma connaissance, aucun des cinq ne propose l'import et la vérification d'un bail. Enfin, la longue durée et le saisonnier dans le même outil, du meublé au local commercial, avec l'import des calendriers et le planning du ménage.
Le comparatif détaillé, sources à l'appui, est en ligne sur adproprio.com/comparatif.
8. Où voyez-vous l'entreprise dans un an ?
Dans un an, je voudrais qu'adProprio devienne le premier réflexe d'un propriétaire qui décide de gérer seul, ou qu'on se recommande entre bailleurs. J'irai aussi vers le B2B et les petites agences de gestion locative. La gestion de plusieurs propriétaires depuis un même compte, que je prépare pour le bailleur qui détient des biens en nom propre et en SCI, leur servira aussi : gérer pour le compte de plusieurs propriétaires, c'est leur coeur de métier.
9. Partagez avec nous un moment insolite (succès, échec ou moment fun)
Je vous disais que je n'avais jamais révisé un loyer en dix ans. Une fois adProprio sur les rails, j'ai fini par faire le calcul sur un de mes appartements, à Paris, loué depuis 2022. Verdict : près de 4 000 € perdus. Et ce n'est pas fini, car une révision oubliée ne se rattrape pas : passé un an, la loi considère que le bailleur y a renoncé, et chaque révision suivante part d'un loyer trop bas. Même en révisant enfin cette année, ce que je vais faire avec adProprio, je resterai à plus de 100 € par mois sous le loyer que j'aurais dû toucher, tant que le bail court. Dix ans à fabriquer, sans le savoir, le meilleur argument de vente de mon logiciel.
10. Si vous aviez un conseil à donner aux entrepreneurs
Allez sur le terrain. Un tableau de bord, un rapport, une IA : tous résument la réalité, aucun ne la remplace.
Ne restez pas derrière votre écran : c'est en parlant à vos utilisateurs, en les regardant se servir de votre produit, que vous apprendrez ce qu'aucun chiffre ne vous dira. Déléguez l'exécution tant que vous voulez, en interne, à un prestataire ou à une IA, mais gardez pour vous la vérification et le contact avec vos utilisateurs.
prochain article